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Cuándo y cómo amortizar la hipoteca antes o después de la revisión con euríbor

Si has sido beneficiado con una herencia o has logrado ahorrar una suma considerable de dinero, es probable que estés considerando la opción de efectuar una cancelación anticipada de tu hipoteca.

Desvelando el significado de la cancelación anticipada de una hipoteca

Pagar una hipoteca es cumplir con las cuotas acordadas mes a mes durante los años establecidos hasta saldar completamente la deuda. Pero amortizar anticipadamente implica adelantar parte o la totalidad del pago, ya sea para disminuir la deuda o el plazo del préstamo.

La amortización anticipada puede ser parcial o total, dependiendo de si cancelamos toda la cantidad adeudada o solo una parte.

En el caso de una amortización parcial, la hipoteca aún se mantiene, pero por una cantidad menor. Esto se traduce en cuotas más bajas mensualmente, si mantenemos el mismo plazo de amortización acordado, o en una reducción del número de años.

Maximiza tu reembolso hipotecario sin incurrir en gastos adicionales

Según lo mencionado previamente, es importante recordar que tu banco solamente tiene la capacidad de aplicar una sanción por amortizar anticipadamente, en caso de que se haya especificado en el contrato de hipoteca que firmaste.

Desde la implementación de la Ley 5/2019 el 16 de junio de 2019, la comisión por amortización anticipada no debe superar el perjuicio financiero sufrido por el banco. Este cálculo se basa en la previsión de los tipos de interés en el momento de la concesión de la hipoteca en comparación con la previsión actual al momento de la amortización.

Si has suscrito la hipoteca antes del 16 de junio de 2019, será necesario revisar las cláusulas que pactaste en la escritura con la entidad bancaria.

Se aplican cargos por pago adelantado

Los bancos pueden aplicar una multa por amortización anticipada que, en el peor de los casos, estará limitada al 2,5% (a menos que se haya acordado una cantidad mayor con el banco). Sin embargo, la cantidad final a pagar dependerá de diferentes factores, como el tipo de hipoteca (variable o fija), la fecha en la que se contrató, el tipo de operación realizada (sólo amortización o también subrogación) y si representa una pérdida para el banco.

Para entender a fondo la multa por adelantamiento de pago, es importante tener en cuenta que la ley establece un máximo que los bancos pueden cobrar (con algunas excepciones) y que lo más sencillo para determinar cuándo se debe pagar es saber si el préstamo fue contratado antes o después de la entrada en vigor de la ley hipotecaria actual en junio de 2019.

Fuente: Kelisto.es con datos del Banco de España a 11/01/2023. *Los bancos adheridos al plan de ayudas a las hipotecas aprobado por el Gobierno no podrán aplicar cargos hasta 2024. Los bancos adheridos al plan de ayudas a las hipotecas aprobado por el Gobierno no cobrarán cargos hasta 2024 y, a partir de 2025, éstos se limitarán al 0,05%.

Guía para estimar una hipoteca método con un calculador

Calcular la amortización de tu hipoteca puede ser muy útil para ahorrar dinero a largo plazo. Existen varias herramientas en línea que pueden ayudarte a realizar este cálculo de manera precisa y sencilla. Por ejemplo, el Banco de España ofrece un simulador gratuito que cualquier usuario puede utilizar. Con esta herramienta, simplemente ingresando la cantidad de tu deuda, el interés que estás pagando, los años restantes en tu hipoteca y la cantidad que deseas amortizar, podrás conocer el impacto que tendría en tu mensualidad si decides reducir la cuota o el plazo de tu hipoteca.

Pero eso no es todo. Al hacer clic en "Más detalles", el simulador del Banco de España te brindará un cálculo más detallado de cuántos intereses pagarías en cada opción. De esta manera, podrás tomar una decisión informada sobre qué estrategia te permitirá ahorrar más dinero.

Si estás en proceso de buscar una hipoteca y quieres saber cuál es la mejor opción para ti, también puedes utilizar el simulador de hipotecas de Kelisto. Este simulador tiene en cuenta diferentes ofertas y te permite compararlas para encontrar la más conveniente para tus necesidades y posibilidades financieras. No dejes de aprovechar estas herramientas que pueden ayudarte a tomar decisiones financieras inteligentes.

Cuál es el límite anual para amortizar mi hipoteca

No hay límites para la amortización anticipada de una hipoteca, por lo que puedes adelantar el dinero que desees sin restricciones. Sin embargo, para aprovechar la deducción fiscal, es recomendable no superar los 9.040 euros anuales si tu préstamo es anterior a 2013. Esta cantidad es el máximo permitido para aplicar el 15% de desgravación que obtendrás como resultado de la operación, lo que se traduce en una deducción anual de 1.356 euros. Por lo tanto, en términos fiscales, es más conveniente no exceder esa cantidad límite, ya que...

Optimizando el pago de la hipoteca es más beneficioso disminuir cuota o plazo

Aprovecha para ahorrar más intereses en tu hipoteca

Al momento de realizar una amortización anticipada en tu hipoteca, es más beneficioso reducir el plazo en lugar de la cuota. Esto te permitirá ahorrar una mayor cantidad de intereses. Por ejemplo, si aún debes 100.000 euros en tu hipoteca, te quedan 20 años para pagarla y estás pagando un interés del 2%. Si consideras amortizar 10.000 euros, al reducir el plazo ahorrarás un 21% en intereses (es decir, 4.570 euros menos para tu banco). En cambio, al reducir la cuota el ahorro sería solo del 10% (equivalente a 2.141,7 euros menos).



Fuente: Kelisto.es a 11/01/2024. Cálculos realizados con el simulador de amortización anticipada del Banco de España para una deuda pendiente de 100.000€, al 2% y a 20 años. Cantidad a amortizar: 10.000€.

La mejor oportunidad para pagar la hipoteca Cuándo aprovecharla

Amortizar la hipoteca al inicio es la mejor decisión financiera que puedes tomar. Con el sistema de amortización francés propio de las hipotecas, el pago de intereses es más elevado al principio, por lo que terminar con la deuda cuanto antes te permitirá ahorrar significativamente.

El sistema de amortización francés utilizado en las hipotecas establece que, aunque la cuota mensual sea siempre la misma, parte de esa cuota se destina a pagar el capital y otra parte a intereses (beneficio del banco). El inicio de la hipoteca se caracteriza por un mayor porcentaje en intereses y un menor porcentaje en la devolución del capital, pero esta tendencia se va equilibrando a medida que pasa el tiempo.

A continuación, se presenta un ejemplo práctico de cómo se pagan los intereses a lo largo de una hipoteca. Imagina que tienes una hipoteca fija de 100.000€ con un interés del 3% a devolver en 20 años (240 mensualidades). Cada mes pagarás 554,60€. En la siguiente tabla, se contrastan los primeros cinco meses (del mes 1 al 5) con los últimos cinco meses (del mes 236 al 240). Se puede apreciar claramente cómo en los primeros pagos se destinan más intereses que en los últimos, donde la devolución del capital es mayor.

MesCapital inicialCuota mensualInteresesCapital pagado
1100.000€554,60€250€304,60€
299.695,40€554,60€249,24€305,36€
399.390,04€554,60€248,48€306,12€
499.083,92€554,60€247,72€306,88€
598.777,04€554,60€246,95€307,65€
...............
2367.079,47€554,60€21,24€533,36€
2376.546,11€554,60€18,44€536,16€
2386.010,94€554,60€15,63€539,97€
2395.473,97€554,60€12,81€543,79€
2404.935,18€554,60€9,98€547,62€

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